​不動産ご利用ガイドQ&A

 土地や中古住宅ってどう選べばいい?

住宅ローンも相談できるの? 

Q&A

 

物件選びの条件が定まらない。何から決めるといい?

お客様一人一人条件は、違います。という事は選ぶポイントもそのお客様によって異なります。
限られた予算内で中古住宅をお探しの場合に学校、スーパー、コンビニ、病院、銀行、郵便局等に近い便利な場所を重点に考えるとなると当然土地の価格が高くなり、土地面積は狭く、建物は築年数がかなり経過したものであったり、日当たりが悪かったりと、なかなか希望どおりの物件をみつけることは困難です。
その予算の中で満足できる中古物件の選び方のポイントを幾つか挙げてみます。

 

■ 年数が経っている物件でもリフォームがなされていて意外と価格も安いものがあります。

 

屋根、外壁の塗装や張り替え、トイレ(節水、シャワー付き便座など)、システムキッチン、ユニットバス、洗面台、給湯器、エアコンなどの入れ替え、クロスの張り替えなど、リフォーム履歴をチェックしましょう。
逆に築年数が浅い物件でもメンテナンスをほとんどしていない物件は注意しましょう。
ガスレンジ、給湯器、エアコンなどの設備機器、屋根の塗装面など、耐用年数を経過してしまい、購入してもすぐにそれらのメンテナンスが必要となる場合があり、かえって新築よりも予算がかかってしまうこともあります。
築年数で決めつけないようにしましょう。

 

■ 立地条件も重要なポイントです。

 

便利で快適な所が良いに決まっていますが、限られた予算の中での優先順位としては多少不便でも水はけ、日当たり、風通しが良いところを選びましょう。
建物自体の寿命がそうでないところとかなり違います。湿気が多く、日当たりが悪いとシロアリ、カビなどが発生したり、健康にも悪影響を及ぼすことがあります。

 

■ 雪国の場合は冬期間の除雪の負担がありますので注意しましょう。

 

雪下ろしの際や降雪量が多いときの雪の処理がスムーズにできるかがポイントです。
消雪用の井戸が設置されているか、屋根は自然落雪になっているかあるいは融雪装置が設置されているか、落下した雪が隣地に影響を及ぼさないか、前面道路に雪の処理のための流雪溝などが整備されているかなど、雪国の生活では大変重要となります。
新たに井戸を掘ったり、屋根融雪装置を設置するとなると費用は軽く200~500万円を超えてしまいます。

まだまだたくさんポイントはありますが、詳細についてはお気軽にご相談ください。

 

物件購入のときの費用ってどれくらい必要なの?

家を買うとなると、単純に「物件価格」だけを考えがち。
しかし実際には、物件価格以外に、購入手続きにかかる諸費用や購入後にかかってくる固定費などもあります。

中古住宅を購入する際には物件価格の他にいろいろな費用が掛かってきます。
購入価格の1割程度はみておいた方がいいでしょう。例を挙げると次のようになります。

 

■ 売主が不動産業者等の場合は建物価格に消費税がかかります。

 

売買金額が税別なのか、税込なのか確認しましょう。8%の差は大きな金額となります。

 

■ 不動産業者の仲介で購入した場合は報酬が発生します。

 

法定報酬は一般的には本体価格の3%+6万円+消費税となりますが400万円以下の場合は下記のようになります。
200万円以下の金額100分の5・4
200万円を超え400万円以下の金額100分の4・32
平成26年6月1日現在

 

■ ローンを利用する場合は金利の他に保証料、保険料などがかかる場合があります。

 

仮に1,500万円を金利2%、ボーナス返済無、35年のローンで借り入れをしたとすると月々の返済額は5万円位となります。
金融機関よって条件が変わってきますので詳細についてはご相談ください。
頭金の資金がなくてもローンが組める金融機関もあります。審査についても金融機関によって条件が変わってきます。
物件の築年数、面積、耐震性など、一定条件に該当するものはローン減税が受けられます。

 

■ 所有権の移転、ローン利用の場合の抵当権設定など登記にかかる費用が発生します。

 

費用の内訳としましては司法書士に支払う報酬、登録免許税などが主ですが、築年数、面積、建物の耐震性などの条件によっては登録免許税の控除が受けられるものがありますので詳細につきましてはご相談ください。

 

■ 不動産取得したときの不動産取得税がかかってきます。

 

所有権移転登記後3か月位経過すると県から不動産取得税の申請案内の通知が届きます。
申請後しばらくすると納付通知が届きます。
新潟県のホームページから引用しました。

 

【税額の計算式】

​税額 = 取得した日における不動産の価格(課税標準)× 税率

《不動産の価格とは》
不動産の価格は、購入価格や建築工事費などの額ではなく、市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格をいいますが、家屋を新築したときのように固定資産課税台帳に価格が登録されていない場合や、農地の転用など特別の事情があり登録された価格により難い場合には、固定資産評価基準により評価して決定します。
また、宅地や宅地比準土地(市街化区域内農地や雑種地などで宅地の価格に比準して評価された土地)を平成27年3月31日までに取得した時は、課税標準が価格の1/2に軽減されます。 

《税率》

不動産の種類と税率

不動産を取得した日

平成18年4月1日から
平成20年3月31  

平成20年4月1日から
平成27年3月31日

土地

家屋
(住宅)

家屋
(住宅以外)

3%

3%

3%

3%

3.5%

4%

築年数、面積、耐震性など、一定の要件に該当するものは控除の対象になりますので詳細についてはご相談ください。

■ 契約書に貼付する収入印紙が必要となります。

 

金額によって次のようになります。【平成26年4月1日~平成30年3月31日】

 

記載された契約金額が 
1万円以上 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下 〃 500円
100万円を超え 500万円以下 〃 1千円
500万円を超え1千万円以下 〃 5千円
1千万円を超え5千万円以下 〃 1万円
5千万円を超え 1億円以下 〃 3万円
1億円を超え 5億円以下 〃 6万円
5億円を超え 10億円以下 〃 16万円
10億円を超え 50億円以下 〃 32万円
50億円を超えるもの 48万円

 

■ 固定資産税の清算金


不動産取引においては、物件にかかる固定資産税の年額を物件の引き渡した日より日割り計算して清算する場合がほとんどです。
年度の1月1日現在の所有者にその年度の4月1日から翌年の3月31日までの分として課税されます。
例えば8月1日に引き渡したとしますと8月1日から3月31日までの分(365分の243)が買主負担となります。
慣習によっては1月1日を起算日とするところもありますので詳細につきましてはご相談ください。

他に引っ越しにかかる費用等、条件によって異なる費用が発生しますのでお気軽にご相談ください。

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